היתר בניה ליורט, דום או מבנה ארעי

[כדאי להתחיל עם המאמר הקודם – האם חוקי לבנות יורט בישראל]

חלק ניכר מהיורטים בישראל נבנים "בחצר האחורית" אצל ההורים, על אדמה חקלאית, או כחדר חיצוני לבית במושב. תהליך קבלה של היתר בנייה ליורט, יחד עם הבנייה עצמה, מבהיל לא מעט אוהבי יורטים, מה שמוביל בתורו לבנייה לא חוקית של יורטים, או וויתור כולל על החלום. אז איך עושים את זה? איך בונים יורט למגורים בדרך חוקית, עם היתרים, עם טופס 4, ולטווח ארוך? אספתי הרבה מידע בנושא ואני שמח לחלוק אותו כאן. למרות שבשום אופן אין לקחת מה שאני כותב כהמלצה משפטית או כלכלית, המידע מבוסס על שיחות שלי עם עורכי דין, אדריכלים, בוניי יורטים, ואנשים שהקימו יורט בעצמם בצורה חוקית. אז יאללה, לעבודה!

שלבים לבניית יורט בצורה חוקית

התהליך דומה מאוד, ואפילו זהה, לבנייה של כל בית בישראל. לצערנו אין הקלות בנושא, ואמנם אפשר לומר שבסופו של דבר תהליך הבנייה עשוי להיות קל יותר ואף זול יותר מבנייה של בית בטון סטנדרטי, אבל הוא בסך הכל די מקביל לו מבחינת השלבים, המגבלות וכו'. חשוב לציין, שהרבה ממי שעושים את התהליך לא מסתפקים בבנייה של יורט צנוע בלבד ועשים הרבה שדרוגים ומודיפיקציות, ולכן קשה לבצע השוואה מקבילה לחלוטין בין "היורט בחצר האחורית" ליורט חוקי. ובכל זאת, הנה השלבים:

0. משכנתא.

אם יש לכם את הסכום הדרוש לבנות את ביתכם ללא משכנתא, אז נפלא, ואשמח להכיר אתכם וללמוד איך עשיתם זאת. אם אתם זקוקים למשכנתא, מסתבר שזה לא דבר כל כך פשוט לגבי יורטים. היות והיורטים, או כל מבנה דומה, הם מבנים ניידים במהותם, בנקים יהססו לתת עליהם משכנתא. הרי בנכסי דלא ניידי עסקינן, שלא נקום ונברח למונגוליה עם היורט. אפשר לקבל משכנתא על האדמה ועל החלקים הקבועים של הבית שלכם (הממ"ד לדוגמה, בהמשך), ולפעמים משכנתא חלקית על היורט עצמו.

1. צריך אדמה.

בהנחה שאנחנו מדברים על יורט למגורים, האדמה צריכה להיות מיועדת למגורים. אדמות כאלה ע"פ רוב יש בשכונות מגורים, הרחבות קהילתיות, אדמות שהופשרו לבניה וכו'. בתכנית הבנייה של המגרש, שהיא חלק מתכנית הבנייה של השכונה או היישוב כולו (תב"ע), מצוינים כל מני פרטים שעלולים למנוע מהיורט שלנו לקום. לדוגמה, טיב החומרים מהם מותר לבנות או לצפות את המבנה, או צורת הגג. יש תב"עות שמחייבות ציפוי בטיח, או בנייה מחומרים קשיחים כמו בטון או עץ, ויש אחרות שדורשות גג רעפים אדומות. דוגמה טובה למגבלה כזו היא תקנות הבניה של ירושלים – הכל צריך להיות מצופה באבן ירושלמית. בהצלחה עם ציפוי יורט באבן גיר קשה :).
אז בהנחה שאין מגבלה על סוג החומרים או צורת הגג או משהו דומה, ובהנחה שהאדמה מיועדת למגורים, אנחנו יכולים להמשיך.

כמה עולה אדמה למגורים בישראל? בגולן ובישובי גבולות אפשר למצוא חצי דונם ויותר החל מ200 אלף ש"ח בזכות סבסוד מלא של המדינה על הערך השמאי של הקרקע. משלמים רק על עלויות פיתוח האדמה והתשתיות (חשמל, מים ביוב).
כל מטר שעושים לכיוון המרכז מעלה את המחיר בצורה משמעותית. לצורך העניין בחלקים מהגליל העליון יש כ-70% סבסוד על הערך השמאי של הקרקע, אז אפשר להוסיף עוד 100-300 אלף למספר הקודם. באזור הרי ירושלים היפים אפשר למצוא חצי דונם ב1.6 מליון ש"ח (עלות+פיתוח).

2. תכנית בנייה עם אדריכל/ית.

תמו הימים בהם כל אפשרויות הבנייה מסתכמות בבלוקים של בטון. גם האדריכלים השמרנים ביותר יודעים ומעודכנים בעניינים כמו בניה ירוקה, בניה קלה, או גחמות כאלה ואחרות של בעלי בתים. כדאי למצוא אדריכל עם נסיון בתחום של בנייה אלטרנטיבית, עם גישה שמתאימה לגישה שלנו. האפשרויות הן כמעט בלתי מוגבלות, אבל דורשות תכנון מקצועי וחתימה של אדריכל.

תכנית הבנייה, ופה הבעיה הידועה והמפורסמת, צריכה לכלול ממ"ד. תקנות התכנון והבנייה בארץ מחייבות ממ"ד בכל בית, ואני לא נתקלתי עוד לצערי באף אדם שאמר לי "תשמע, יש דרך לעקוף את זה בצורה חוקית". אין. אם מדובר בבית מגורים, על אדמה מגורים, צריך ממ"ד, אפילו אם יש מקלט בשכונה, ואפילו אם יש לי את אבקת הקסם שמגינה עלי מפני טילים. לממ"ד תקין יש הגדרות ברורות של סוג החומר, עובי הקירות, גודל מינימלי ועוד. אפשר לקנות ולהוביל ממ"ד טרומי ולא לצקת ממ"ד שלם, אך גם ממ"ד טרומי צריך לעמוד על יסודות יציבים.

כמה עולה ממ"ד? קבלן חביב ששוחחתי איתו זרק מספר של 60-100 אלף ש"ח לממ"ד טרומי. איש יורטים ששוחח איתי דיבר על עלות של 200 אלף עבור ממ"ד + הכנת התשתית לממ"ד ורצפת בטון ליורט גדול.

3. אישורים נוספים לתכנית הבניה.

אישורים נוספים מעבר לאדריכל ופיקוד העורף (ממ"ד) כוללים אישור מהנדס, אישור כיבוי אש, אגרות לרשויות שונות, ועוד. אישור כיבוי אש הוא דוגמה טובה – חומר הכיסוי החיצוני של היורט/דום צריך להיות "מעכב בעירה", מה שבערך מכפיל את המחיר שלו. מבחינה הנדסית גם יורט וגם דום אמורים להיות חזקים ותקינים, אבל מי יודע מה יגיד הקונסטרוקטור.

4. קבלת היתר הבניה מהוועדה המקומית.

הסמכות לתת היתר, על סמך התכניות שלכם ויתר האישורים, נתונה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. הוועדה היא חלק מהרשות המקומית – עירייה או מועצה. סביר שתידרשו לשינויים ותיקונים בתכנית, ותבקרו בוועדה יותר מפעם אחת. בכל אופן, כל האישורים האלה ביחד (אדריכל, מהנדס ואחרים, וועדה מקומית) יעלו בין 50 ל100 אלף שקל, וכאב ראש של בין חצי שנה (לזריזים ביותר) לשנתיים (למתעכבים ביותר).

5. אפשר להתחיל לבנות.

אז אחרי שעברה לה כשנה בממוצע, והוצאנו 300 אלף ש"ח לפחות על אדמה ואישורים, אפשר להתחיל לבנות את הממ"ד, ואחריו את היורט, או הבקתה המונגולית, או הכיפה הגאודזית עם הגג הירוק שתכננתם. אנשי מקצוע צריכים להיות מעורבים גם בבנייה עצמה, למרות הרצון העז לחסוך בכסף ו"לעשות הכל לבד" – חשמלאי מוסמך צריך לתת את אישורו על החשמל, את ממ"ד כנראה לא תבנו לבד, ואת היורט עצמו רצוי שילווה איש מקצוע מהתחום שיוכל לתת את חוות דעתו המקצועית אם יהיו הסתבכויות.

6. הגענו עד כאן? עכשיו מחכים לטופס 4.

טופס 4 הוא הטופס שמאשר את יישום תכנית הבנייה כמתוכנן, אי חריגות מהאישורים שניתנו, וכמובן את איכות ותקינות הבנייה. זה אומר שיגיעו פקחים מטעם פיקוד העורף לבדוק את הממ"ד לדוגמה, או מטעם חברת החשמל לבדוק את החיבורים של הלוח, או כיבוי אש, וכן הלאה. אם לא היו שינויים במהלך תהליך הבניה שחרגו מהתכנית, ואם כל החתימות נחתמו בהצלחה – הבית מאושר. ללא טופס 4 לאורך זמן חברת החשמל או המים יכולות לסגור את השאלטר, למרות שכבר נתקלתי באנשים שהצליחו למשוך את קבלת הטופס שנים רבות.

אז כמה עלה לבנות את היורט החוקי הזה?

כאמור, מעטים בוני היורטים החוקיים, ומעטים עוד יותר אנשים שבנו "פשוט יורט" לצד הממ"ד שלהם. מהמחקר הקטן שלי עולה שרוב הפרוייקטים שמקבלים היתר הם גם פרוייקטים משודרגים מבחינות רבות – יורט בשטח 100 מ"ר, חלונות כפולים לבידוד מיטבי, קומת גלריה, מחיצות עם בידוד אקוסטי, ולפעמים ממש בקתת עץ דמויית יורט. לכן העלויות הן גבוהות בהרבה ממה שפרסמתי במאמר שלי על הערכת מחירים ליורטים ודומים. האומדן הגס הוא שכולל אדמה, תשתיות, אישורים, ממ"ד, וכמובן הבנייה עצמה, העלות תהיה לפחות 600 אלף ש"ח. בניית בית "רגיל" בישראל נאמדת ב5,000-6,000 ש"ח למ"ר, כלומר שבית של 100 מ"ר יעלה בדיוק כמו היורט המשודרג 100 מ"ר שתיארתי למעלה.

האם אפשר לעשות את זה בעצמנו ולחסוך עלויות? אני מאמין שכן, בהחלט. האם אפשר לוותר על כל הפינוקים הנזכרים לעיל, ובאמת לבנות אוהל נוודים מונגולי עם ממ"ד לצידו, וכך להוזיל עלויות משמעותית? אני רוצה להאמין שכן. נתקלתם במישהו שעשה את זה? ספרו לי על כך בתגובות ובשמחה אוסיף את המידע כאן!


תודה רבה לגל מחברת יורטיים ונאור מחברת ליבגרין על העזרה בכתיבת המאמר.

2 Replies to “היתר בניה ליורט, דום או מבנה ארעי”

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *